Kira Hukuku

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Son güncelleme: Eylül 2026 · Kaynak: Türk Borçlar Kanunu m.344, TÜİK

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme yenilenirken uygulanabilecek en yüksek artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Taraflar sözleşmede farklı bir oran belirlemiş olsa bile, uygulanacak zam bu yasal tavanın üzerinde olamaz.

TÜFE 12 aylık ortalaması ne demek?

TÜİK her ay enflasyon verilerini açıklar. Kira artışında kullanılan rakam, o ayın yıllık enflasyonu değil, son 12 ayın ortalama değişim oranıdır. Bu iki rakam sık sık karıştırılıyor: kira artışında esas alınacak oran her zaman "12 aylık ortalama" rakamıdır, aylık ya da yıllık enflasyon değil.

Hangi ayın oranı uygulanır?

Kira sözleşmenizin yenilenme tarihinden bir önceki ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması, sizin için geçerli tavan oranıdır. Örneğin sözleşmeniz Ekim ayında yenileniyorsa, Eylül ayı başında açıklanan oran esas alınır. Bu oran her ay değiştiği için, güncel rakamı sözleşme yenileme tarihine yakın bir zamanda TÜİK'in resmî sitesinden (veriportali.tuik.gov.tr) kontrol etmek gerekir.

Örnek hesaplama

Diyelim ki aylık kiranız 20.000 TL ve o ay için açıklanan yasal tavan %30. Yeni kira bedeli şöyle hesaplanır:

Bu, uygulanabilecek azami tutardır — ev sahibi ile kiracı isterse bu oranın altında bir artışta da anlaşabilir.

Anlaşmazlık durumunda ne olur?

Ev sahibi ile kiracı yeni kira bedeli konusunda anlaşamazsa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilir. Mahkeme, yasal tavanı ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni bedeli belirler. Kiracı, mahkeme kararı kesinleşene kadar eski kira bedelini ödemeye devam edebilir; ancak fark, karar kesinleştiğinde talep edilebilir.

Sözleşmede farklı bir oran yazılmışsa

Taraflar sözleşmeye örneğin "yıllık %40 zam yapılacaktır" gibi bir madde koymuş olsa bile, bu madde yasal tavanı aşan kısım için geçersizdir. Kiracı, tavanı aşan artışı ödemek zorunda değildir; anlaşmazlık halinde yasal tavan geçerli olur.