Sözleşmeler

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Son güncelleme: Eylül 2026 · Kaynak: Türk Borçlar Kanunu, Kira Sözleşmeleri (m.299-356)

Kira sözleşmesi, ev sahibi (kiraya veren) ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen temel belgedir. Sözlü anlaşma da hukuken geçerlidir, ancak bir uyuşmazlık çıktığında ispat büyük ölçüde yazılı sözleşmeye dayanır. Bu yüzden kısa süreli kiralamalarda bile yazılı sözleşme yapmak, her iki tarafı da korur.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Taraf bilgileri: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri (kiraya veren ve kiracı).
Taşınmazın tanımı: Açık adres, varsa bağımsız bölüm numarası, kullanım amacı (konut/iş yeri).
Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi. Süre belirtilmese de sözleşme geçerlidir; bu durumda belirsiz süreli kabul edilir.
Kira bedeli ve ödeme günü: Aylık tutar, ödeme yöntemi (banka hesabı önerilir, ispat kolaylığı sağlar) ve ödeme günü.
Güvence bedeli (depozito): Kanunen en fazla 3 aylık kira tutarı kadar alınabilir. Depozito, kiracının banka hesabına ayrı bir güvence hesabında tutulması yaygın bir uygulamadır.
Yan giderler: Aidat, elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerden kimin sorumlu olduğu.
Tarafların imzası: El yazısıyla ıslak imza ya da güvenli elektronik imza.

Depozito sınırı

Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınırı aşan bir depozito talebi kanuna aykırıdır.

Damga vergisi durumu

Konut kira sözleşmeleri, güncel mevzuatta damga vergisinden istisna tutulan işlemler arasında yer alıyor. Ancak vergi mevzuatı zaman zaman değişebildiği için, sözleşmeyi imzalamadan önce güncel durumu Gelir İdaresi Başkanlığı'nın sitesinden teyit etmekte fayda var.

Örnek sözleşme madde taslağı

Aşağıdaki taslak, bir konut kira sözleşmesinde yer alması gereken maddelerin sırasını ve içeriğini gösterir. Kendi durumuna göre uyarlayarak kullanabilir, gerekirse bir hukuk danışmanına kontrol ettirebilirsin.

Konut kira sözleşmesi — madde iskeleti

Taraflar: Kiraya veren ve kiracının kimlik ve iletişim bilgileri.
Kiralananın tanımı: Taşınmazın açık adresi, tapu bilgisi (varsa) ve kullanım amacı.
Sözleşme süresi: Başlangıç tarihi, süresi ve yenileme koşulu.
Kira bedeli: Aylık tutar, ödeme günü, ödeme yöntemi (IBAN belirtilerek).
Kira artışı: Yenileme döneminde uygulanacak artışın, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasını aşmayacağı hükmü.
Güvence bedeli: Tutarı ve iade koşulları (taşınmazın hasarsız teslimi halinde iadesi).
Yan giderler: Aidat, faturalar ve bakım-onarım sorumluluklarının paylaşımı.
Taşınmazın teslim durumu: Demirbaş listesi, mevcut hasarların tespiti (fotoğraflı tutanak önerilir).
Fesih ve tahliye koşulları: Erken fesih, ihbar süresi ve tahliye taahhüdü (varsa).
Uyuşmazlık halinde yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi.
Tarih ve imzalar: Kiraya veren ve kiracının ıslak imzası, varsa tanık imzaları.

Dijital sözleşme geçerli mi?

Güvenli elektronik imza ile imzalanan kira sözleşmeleri, ıslak imzalı sözleşmelerle aynı hukuki geçerliliğe sahiptir. Basit bir PDF üzerine atılan taranmış imza veya e-posta yazışması ise ispat gücü daha zayıf kabul edilir; mümkünse ıslak imza veya e-imza tercih edilmelidir.

Unutma

Bu taslak genel bilgilendirme amaçlıdır ve her sözleşme kendi özel koşullarına göre farklılık gösterebilir. Yüksek bedelli veya uzun süreli kiralamalarda sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata kontrol ettirmen faydalı olur.

Kaynaklar

Türk Borçlar Kanunu, m.299-356 (Kira Sözleşmesi) · Gelir İdaresi Başkanlığı, Damga Vergisi Kanunu uygulama tebliğleri