Kira Hukuku

Ev Satılırsa Kiracı Çıkar mı? (Satılan Evde Kiracı Hakları)

Son güncelleme: Eylül 2026 · Kaynak: Türk Borçlar Kanunu m.310, m.351

Kiralık olarak oturulan bir evin satılması durumunda kiracının hemen evi boşaltması gerekmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, "Kira sözleşmesinde kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Yani ev satılsa dahi eski kira sözleşmesi aynı şartlarla geçerliliğini korur.

Yeni ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir? (TBK m. 351)

Evi yeni satın alan kişi (yeni malik), kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı varsa şu prosedürü izlemelidir:

1. 1 Ay İçinde Yazılı İhtarname: Yeni malik, tapu tescil (satış) tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya durumu noter kanalıyla yazılı olarak bildirmelidir.
2. 6 Ay Bekleme Süresi: İhtarname çekildikten sonra kiracıya evi boşaltması için tapu devir tarihinden itibaren 6 aylık yasal süre tanınır.
3. Tahliye Davası: 6 aylık süre bittiğinde kiracı evi tahliye etmezse, yeni malik Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. (Dava öncesinde arabuluculuk şarttır).

İhtar süresi kaçırılırsa ne olur?

Eğer yeni ev sahibi tapu satış tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekmezse, 6 aylık süre hakkını kaybeder. Bu durumda yeni malik ancak mevcut kira sözleşmesinin bittiği tarihi beklemek ve sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde gereksinim sebebiyle dava açmak zorundadır.

Tapuda Şerh Varsa Kiracının Durumu

Eğer kiracı, kira sözleşmesini Tapu Siciline "Kira Şerhi" olarak işlettiyse; ev satılsa dahi yeni malik sözleşme süresi dolmadan kiracıyı hiçbir şekilde çıkartamaz. Yeni alıcı tapudaki şerhi kabul ederek evi almış sayılır.

Depozito Yeni Ev Sahibine mi Geçer?

Evin satılmasıyla birlikte kira sözleşmesi devrolduğu için kiracının depozito iade muhatabı artık yeni ev sahibidir. Eski ev sahibi ile yeni ev sahibi kendi arasındaki satışta depozitoyu mahsup etmelidir; kiracının hakkı zedelenemez.