Tapu İşlemleri
Emlakçı Komisyonu (Hizmet Bedeli) Ne Kadar?
Ev alırken, satarken veya kiralarken emlak danışmanından hizmet aldıysanız, işlem sonunda bir hizmet bedeli (halk arasında komisyon) ödersiniz. Bu bedelin ne kadar olacağı serbest pazarlığa bırakılmamıştır; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te üst sınırlar belirlenmiştir. Bu rehberde yasal sınırları, bedelin kim tarafından ödeneceğini ve emlakçıyla çalışırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklıyoruz.
Yasal üst sınırlar
| İşlem | Üst sınır | Uygulamada |
|---|---|---|
| Alım satım | Satış bedelinin %4'ü + KDV (toplam) | Genellikle alıcı ve satıcıdan %2'şer + KDV |
| Kiralama | Bir aylık kira bedeli + KDV (toplam) | Paylaşım sözleşmeyle belirlenir |
Bu oranlar üst sınırdır; taraflar daha düşük bir bedel üzerinde anlaşabilir. Sınırın üzerinde bedel talep eden işletmelere idari yaptırım uygulanabilir. KDV oranı genel oran olan %20'dir.
Örnek hesaplamalar
Satış
5.000.000 TL'ye satılan bir dairede toplam hizmet bedeli üst sınırı 5.000.000 × %4 = 200.000 TL + %20 KDV = 240.000 TL'dir. Bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılırsa her biri 100.000 TL + 20.000 TL KDV = 120.000 TL öder.
Kiralama
Aylık kirası 25.000 TL olan bir konutta toplam hizmet bedeli üst sınırı 25.000 TL + %20 KDV = 30.000 TL'dir. Depozito, aidat ve peşin ödenen kira taksitleri hesaba dahil edilmez.
Kiracı mı öder, ev sahibi mi?
Yönetmelik toplam üst sınırı belirler; bedelin kimin tarafından ödeneceği yetkilendirme sözleşmesiyle kararlaştırılır. Uygulamada kiralamada bedelin tamamının kiracıdan istenmesi yaygındır; ancak bu bir yasal zorunluluk değildir ve pazarlık konusudur. Kira sözleşmesinde, kira bedeli dışında ev sahibine ek ödeme yükümlülüğü getiren maddelerin geçersiz olduğunu unutmayın. Bkz. kiracı hakları rehberi.
Yetki belgesi zorunluluğu
Taşınmaz alım, satım ve kiralamasına aracılık faaliyetini yalnızca yetki belgesi sahibi işletmeler yapabilir. Yetki belgesi, mesleki yeterlilik belgesi ve işletme şartlarını sağlayan kişilere Ticaret Bakanlığı tarafından verilir. Yetki belgesiz kişilere yapılan aracılık hizmetleri için idari para cezası uygulanır ve bu kişilere hizmet bedeli ödenmesi uyuşmazlık doğurabilir.
Bir emlak işletmesinin yetki belgesi olup olmadığını Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden veya ilanlarda yer alması zorunlu olan yetki belgesi numarası ile kontrol edebilirsiniz.
Yetkilendirme sözleşmesi
Emlak işletmesinin hizmet bedeline hak kazanabilmesi için alıcı, satıcı, kiracı veya kiraya verenle yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapması gerekir. Sözleşmede şu bilgiler yer almalıdır:
- Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri,
- Taşınmazın adresi ve tapu bilgileri,
- Satış veya kira bedeli,
- Hizmet bedeli tutarı ve kim tarafından ödeneceği,
- Yetkinin süresi ve münhasır olup olmadığı.
Satış işlemlerinde yetkilendirme sözleşmesinin bir örneği tapu işleminde de ibraz edilebilir. Ev gezdirildiğinde imzalatılan "gösterme belgesi", emlakçının o evi size gösterdiğini kanıtlar ve sonradan doğrudan satıcıyla anlaşma halinde hizmet bedeli talebine dayanak olabilir.
Hizmet bedeli ne zaman ödenir?
Satışlarda hizmet bedeli kural olarak tapu devri gerçekleştiğinde, kiralamada ise kira sözleşmesi imzalandığında ödenir. İşlem gerçekleşmezse emlak işletmesi kural olarak bedele hak kazanmaz. Kapora ödemesini emlakçının aracılığıyla yapıyorsanız kaporanın kime ait olduğunu ve iade şartlarını yazılı belirleyin.
Emlakçıyla çalışırken dikkat edilecekler
- Yetki belgesini ve işletme adresini kontrol edin.
- Hizmet bedelini işlemden önce yazılı olarak netleştirin ve KDV'li fatura isteyin.
- Tapu kaydı, iskân ve borç durumu gibi bilgileri emlakçının beyanına değil resmi kayıtlara dayanarak doğrulayın. Bkz. ev alırken kontrol listesi.
- Ödemeleri banka aracılığıyla yapın; nakit ödemelerde makbuz alın.
- Münhasır (tek yetkili) sözleşme imzalıyorsanız süresine ve erken fesih koşullarına dikkat edin.
Toplam işlem maliyetine etkisi
Bir ev alım satımında hizmet bedeli, tapu harcı ile birlikte en büyük ek maliyet kalemidir. Örneğin 5.000.000 TL'lik bir dairede alıcının ödeyeceği tapu harcı payı 100.000 TL, hizmet bedeli payı ise KDV dahil 120.000 TL olabilir. Bütçenizi planlarken tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Unutma
Yönetmelikteki oranlar değişebilir. Yetkilendirme sözleşmesi imzalamadan önce Ticaret Bakanlığı'nın güncel düzenlemesini kontrol edin.
Sıkça Sorulan Sorular
Emlakçı komisyonu satışta ne kadar?
Toplam hizmet bedeli satış bedelinin en fazla %4'ü + KDV'dir. Uygulamada genellikle alıcı ve satıcıdan %2'şer + KDV alınır.
Kiralamada emlakçı komisyonu ne kadar?
Toplam hizmet bedeli en fazla bir aylık kira bedeli + KDV'dir. Depozito, aidat ve peşin kiralar hesaba katılmaz.
Emlakçı komisyonunu kiracı mı öder?
Yönetmelik yalnızca toplam üst sınırı belirler. Kimin ödeyeceği yetkilendirme sözleşmesiyle kararlaştırılır ve pazarlığa açıktır.
Yetki belgesi olmayan emlakçıya komisyon ödenir mi?
Taşınmaz aracılığı yalnızca yetki belgeli işletmelerce yapılabilir. Yetki belgesiz kişilere hizmet bedeli ödenmesi hukuki uyuşmazlık doğurabilir; TTBS üzerinden kontrol edilmelidir.
Satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Kural olarak hayır. Hizmet bedeli satışta tapu devriyle, kiralamada kira sözleşmesinin imzalanmasıyla hak edilir.
Kaynaklar
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete, 05.06.2018 ve değişiklikleri) · Ticaret Bakanlığı Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS)