Kira Hukuku

Kiracı Hakları Rehberi: Ev Sahibi Neleri Yapamaz?

Son güncelleme: Ekim 2026 · Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299-356, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı ekonomik olarak daha zayıf taraf kabul eder ve onu koruyan çok sayıda emredici kural içerir. Bu kurallar sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmede aksi yazsa bile kanun uygulanır. Bu rehberde kiracıların en sık karşılaştığı sorunlarla ilgili haklarını tek sayfada topladık.

1. Kira artışında yasal sınır

Yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile aşan kısım geçersizdir. Kira artışını nasıl hesaplayacağınızı kira artış oranı hesaplama sayfamızda adım adım gösterdik.

Beş yıl doldurmuş kira ilişkilerinde ise ev sahibi kira tespit davası açarak kiranın emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu dava olmadan kira bedelini tek taraflı olarak piyasa seviyesine çıkarmak mümkün değildir.

2. Tahliye güvencesi

Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi dolduğunda kiracı evden çıkmak zorunda değildir. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir:

• Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı,
• Esaslı onarım veya yeniden inşa gerekliliği,
• Kiracının geçerli yazılı tahliye taahhüdü,
• Kira yılı içinde iki haklı ihtar veya kira borcunun ödenmemesi,
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunması,
• 10 yıllık uzama süresinin dolması.

Ayrıntılı bilgi için kiracı tahliye şartları rehberimize bakın.

3. Depozito (güvence bedeli) hakları

• Depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.
• Para olarak verilen depozitonun kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması kanunun öngördüğü yoldur.
• Ev sahibi, kiracının rızası veya kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme kararı olmadan depozitoyu kesemez.
• Kiracı, normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu değildir.

Bkz. depozito iadesi şartları.

4. Evin kullanıma elverişli teslimi ve onarımlar

Ev sahibi, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak zorundadır (TBK m.301). Kombi arızası, çatı akması, tesisat patlağı gibi önemli ayıpların giderilmesi ev sahibinin yükümlülüğüdür.

• Kiracı ayıbı ev sahibine bildirir ve uygun bir süre verir.
• Ev sahibi bu sürede ayıbı gidermezse kiracı, giderimi bizzat yaptırıp masrafı kiradan mahsup edebilir (TBK m.306).
• Ayıp kullanımı azaltıyorsa kira bedelinden indirim isteyebilir; ağır ayıplarda sözleşmeyi feshedebilir.

Küçük temizlik ve bakım giderleri (ampul, conta, filtre değişimi gibi) yerel âdete göre kiracıya aittir.

5. Masraf ve aidat paylaşımı

Kiracı, kullanımla ilgili yan giderleri (ısınma, su, ortak alan elektriği, temizlik, kapıcı gibi) öder. Binanın demirbaşı niteliğindeki giderler (asansör yenileme, çatı onarımı, mantolama, kazan değişimi gibi) ise ev sahibine aittir. Site yönetimi demirbaş giderini kiracıdan tahsil ederse kiracı bu tutarı kiradan düşebilir. Ayrıntılar: site yönetimi ve kat mülkiyeti.

6. Ev sahibinin eve girmesi

Kiracı, kiralanan evde konut dokunulmazlığından yararlanır. Ev sahibi evi ancak bakım, satış veya yeniden kiralama amacıyla gezdirmek için ve kiracıya önceden haber vererek, uygun saatlerde girebilir (TBK m.309). Haber vermeden veya kiracının izni olmadan anahtarla eve girmek hukuka aykırıdır.

7. Ev satılırsa kiracının durumu

Kiralanan ev satılırsa kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik, kiracıyı ancak edinimden itibaren bir ay içinde ihtarda bulunup altı ay sonra dava açarak, kendisi veya yakınları için gerçek bir ihtiyaç varsa çıkarabilir. Ayrıntılar için kiralanan taşınmazın satılması rehberine bakın.

8. Kiracı aleyhine geçersiz sözleşme maddeleri

• Kira bedeli dışında ek bir ödeme yükümlülüğü getiren maddeler (TBK m.346),
• Kiranın zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceği veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağı maddeler,
• Yasal sınırın üzerinde kira artışı öngören maddeler,
• Sözleşmenin imzası sırasında alınan tarihsiz tahliye taahhütnameleri (geçerlilik koşulları için bu rehbere bakın).

Uyuşmazlık halinde ne yapmalı?

1. Tüm iletişimi yazılı yapın ve ödemeleri bankadan açıklamalı gönderin.
2. Önemli bildirimleri noter aracılığıyla yapın.
3. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk bürosuna başvuru adliyelerden ücretsiz yapılır.
4. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.