Kira Hukuku
Kiracı Tahliye Şartları Nelerdir?
Türkiye'de kiracı, kira sözleşmesi süresi dolduğu için kendiliğinden tahliye olmaz — konut ve çatılı iş yeri kiralarında kanun, kiracıyı güçlü şekilde korur. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda sayılan belirli sebeplerden birinin gerçekleşmesi ve çoğu durumda mahkeme kararı gerekir.
Tahliye sebepleri
1. Tahliye taahhüdü
Kiracı, sözleşme imzalandıktan sonraki bir tarihte, belirli bir günde taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir taahhütte bulunmuşsa, bu tarih geldiğinde ev sahibi icra yoluyla tahliye isteyebilir. Taahhüt, sözleşmeyle aynı anda değil, daha sonraki bir tarihte imzalanmış olmalıdır; aksi halde geçersiz sayılabilir.
2. Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
Kiracı kira bedelini ödemezse, ev sahibi yazılı bir ihtar göndererek ödeme için süre tanır. Bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda, ev sahibi sözleşme süresinin bitiminde tahliye davası açabilir.
3. İhtiyaç nedeniyle tahliye
Ev sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri olarak kullanma ihtiyacı doğarsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.
4. Yeniden inşa ve imar
Taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında taşınmazda oturmak mümkün değilse, ev sahibi bu gerekçeyle tahliye talep edebilir.
5. On yıllık uzama süresinin dolması
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşme süresi bittikten sonra kira ilişkisi kendiliğinden yıldan yıla uzar. Ancak ilk sözleşme tarihinden itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin, bir ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının hakları
Yukarıdaki sebeplerin hiçbiri gerçekleşmeden ev sahibi kiracıyı tek taraflı olarak çıkaramaz. Kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma gibi kendiliğinden (kanun dışı) yollarla tahliye girişimi, kiracının ev sahibi aleyhine suç duyurusunda bulunmasına yol açabilir.
Tahliye süreci nasıl işler?
- Öncelikle noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname gönderilir.
- Kiracı taşınmazı gönüllü olarak boşaltmazsa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar (bazı durumlarda icra hukuk mahkemesi yoluyla tahliye istenebilir).
- Mahkeme, tahliye şartlarının gerçekleştiğine kanaat getirirse tahliye kararı verir.
- Karar kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.
Unutma
Tahliye süreçleri somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterir ve süreler kaçırıldığında hak kaybı yaşanabilir. Hem ev sahibi hem kiracı için, dava açmadan veya ihtarname göndermeden önce bir avukata danışmak en sağlıklısıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi ihtiyacı sebebiyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğarsa tahliye davası açabilir.
10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?
10 yıllık uzama süresi dolan kiracılara, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin en az 3 ay önceden ihbar yapma şartıyla tahliye talep edebilir.
İki haklı ihtar ile tahliye nasıl olur?
Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi sebebiyle kiracıya 2 haklı ihtar çekilirse, dönem sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir.
Satılan evdeki kiracı ne zaman çıkarılmalıdır?
Evi yeni satın alan kişi, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.
Kira ödenmezse kaç günde tahliye istenir?
Kira ödenmediğinde gönderilen icra takipli ihtarnamede kiracıya 30 gün süre verilir; ödenmezse tahliye davası açılır.
Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu, m.347-352 (Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sona Erme)