Kira Hukuku
Ev Satılırsa Kiracı Çıkar mı? (Satılan Evde Kiracı Hakları)
Kiralık olarak oturulan bir evin satılması durumunda kiracının hemen evi boşaltması gerekmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, "Kira sözleşmesinde kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Yani ev satılsa dahi eski kira sözleşmesi aynı şartlarla geçerliliğini korur.
Kritik Kural
Evi satın alan yeni ev sahibi, kiracıyı otomatik olarak veya hemen ertesi gün çıkaramaz. Tahliye isteyebilmek için kanunda belirtilen süre ve ihtar şartlarına uymak zorundadır.
Yeni ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir? (TBK m. 351)
Evi yeni satın alan kişi (yeni malik), kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı varsa şu prosedürü izlemelidir:
- 1 Ay İçinde Yazılı İhtarname: Yeni malik, tapu tescil (satış) tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya durumu noter kanalıyla yazılı olarak bildirmelidir.
- 6 Ay Bekleme Süresi: İhtarname çekildikten sonra kiracıya evi boşaltması için tapu devir tarihinden itibaren 6 aylık yasal süre tanınır.
- Tahliye Davası: 6 aylık süre bittiğinde kiracı evi tahliye etmezse, yeni malik Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. (Dava öncesinde arabuluculuk şarttır).
Örnek Zaman Çizelgesi
Tapu Satış Tarihi: 10 Mart 2026
İhtar Çekme Son Günü: 10 Nisan 2026 (1 aylık hak düşürücü süre)
Tahliye İçin Beklenecek Süre: 10 Eylül 2026 (Satıştan itibaren 6 ay)
Dava Açma Hakkı: 10 Eylül 2026 sonrasında kiracı çıkmazsa dava açılabilir.
İhtar süresi kaçırılırsa ne olur?
Eğer yeni ev sahibi tapu satış tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekmezse, 6 aylık süre hakkını kaybeder. Bu durumda yeni malik ancak mevcut kira sözleşmesinin bittiği tarihi beklemek ve sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde gereksinim sebebiyle dava açmak zorundadır.
Tapuda Şerh Varsa Kiracının Durumu
Eğer kiracı, kira sözleşmesini Tapu Siciline "Kira Şerhi" olarak işlettiyse; ev satılsa dahi yeni malik sözleşme süresi dolmadan kiracıyı hiçbir şekilde çıkartamaz. Yeni alıcı tapudaki şerhi kabul ederek evi almış sayılır.
Depozito Yeni Ev Sahibine mi Geçer?
Evin satılmasıyla birlikte kira sözleşmesi devrolduğu için kiracının depozito iade muhatabı artık yeni ev sahibidir. Eski ev sahibi ile yeni ev sahibi kendi arasındaki satışta depozitoyu mahsup etmelidir; kiracının hakkı zedelenemez.
Sahte İhtiyaç Uyarısı (Tazminat Hakkı)
Yeni ev sahibi kiracıyı "kendim oturacağım" diyerek çıkardıktan sonra evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Aksi halde eski kiracısına son yıl ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev satılınca kira sözleşmesi kendiliğinden biter mi?
Hayır, yeni malik eski mülk sahibinin yerine geçerek mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır, yeni alıcı tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu bildirip 6 ay süre vermek zorundadır.
Yeni malik eski kira bedelini mi kabul etmek zorundadır?
Evet, sözleşme dönemi sonuna kadar mevcut kira bedeli ve koşulları geçerliliğini korur.
Eski mülk sahibine verilen depozito ne olur?
Eski malik aldığı depozitoyu yeni alıcıya devretmekle yükümlüdür; kiracının hak kaybı doğmaz.
Kiracı evi göstermek zorunda mıdır?
Evet, TBK m.319 uyarınca kiracı, ev satışı aşamasında evi gezmek ve incelemek isteyen alıcı adaylarına makul sürelerde izin vermelidir.
Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu m.310, m.351, m.355 · Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Emsal Kararları