Tapu İşlemleri

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: 25 Maddelik Kontrol Listesi

Son güncelleme: Ekim 2026 · Kaynak: Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, TKGM ve e-Devlet hizmetleri

Ev almak, çoğu kişinin hayatı boyunca yaptığı en büyük finansal işlemdir. Buna rağmen birçok alıcı, kararını evin görüntüsüne, fiyatına ve konumuna göre verir; tapu kaydı, iskân durumu, binanın deprem dayanıklılığı veya birikmiş aidat borcu gibi sonradan büyük maliyet çıkarabilecek konular gözden kaçar. Bu kontrol listesini, ev bakmaya başladığınız andan tapu imzasına kadar her aşamada kullanabilirsiniz.

Aşama 1: Bütçe ve ön hazırlık

1. Toplam maliyeti hesaplayın: Satış bedeline ek olarak alıcı payı tapu harcı (%2), döner sermaye bedeli, emlakçı hizmet bedeli, DASK, taşınma ve tadilat giderleri ekleyin. Sıfır konutta KDV da hesaba katılmalıdır. Harç için tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
2. Kredi ön onayı alın: Kredi kullanacaksanız bankanızdan ön onay alın. Bankanın ekspertiz değeri satış bedelinin altında çıkarsa kredi tutarı da düşer; aradaki farkı karşılayabileceğinizden emin olun.
3. İhtiyaç listesi yapın: Oda sayısı, kat, cephe, ulaşım, okul ve hastaneye yakınlık gibi kriterleri önceden belirlemek, duygusal kararların önüne geçer.

Aşama 2: Evi görürken

4. Nem ve rutubet: Duvar diplerinde, dolap arkalarında ve banyo tavanında küf veya kabarma olup olmadığına bakın. Taze boya bazen bu izleri gizlemek için yapılır.
5. Tesisat: Musluklardaki su basıncını, elektrik panosunu (sigorta tipi ve kaçak akım rölesi) ve doğalgaz tesisatının durumunu kontrol edin.
6. Pencere ve yalıtım: Doğramaların yaşı ve binada mantolama olup olmadığı ısınma giderlerini doğrudan etkiler.
7. Ortak alanlar: Merdiven, asansör, çatı ve otoparkın bakım durumu yönetimin işleyişi hakkında fikir verir.
8. Farklı saatlerde ziyaret: Akşam saatlerinde gürültü, park sorunu ve sokak aydınlatması gündüzden farklı olabilir.
9. Komşularla konuşun: Binadaki sorunları, yönetimle ilişkileri ve varsa planlanan büyük onarımları en iyi komşular bilir.

Aşama 3: Resmi kayıt kontrolleri

10. Tapu kaydı: Satıcıdan tapu bilgilerini (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm no) alın. Tapu müdürlüğünden veya satıcının e-Devlet'teki "Tapu Bilgileri Sorgulama" ekranından malikin satıcı olduğunu doğrulayın.
11. Şerh, haciz ve ipotek: Tapu kaydının beyanlar ve şerhler bölümünde haciz, ipotek, aile konutu şerhi, kira şerhi veya satış vaadi şerhi olup olmadığına bakın. İpotekli evler için ipotekli ev satışı rehberimizi okuyun.
12. Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? Tapuda "kat mülkiyeti" yazması binanın iskânlı olduğunu gösterir. "Kat irtifakı" ise iskân alınmadığına işaret edebilir. Farkı bu rehberde anlattık.
13. Hisseli tapu: Tapuda birden fazla malik varsa tümünün satışa katılması gerekir. Sadece bir pay satılıyorsa önalım riskini hisseli tapu rehberimizden öğrenin.
14. İmar ve proje uygunluğu: Belediyeden onaylı mimari projeyi inceleyin. Projede olmayan kat, çatı katı veya balkon kapatma gibi kaçak eklentiler yıkım ve para cezası riski taşır.
15. Deprem riski: Binanın yapım yılı ve yapı denetim kapsamında yapılıp yapılmadığını öğrenin. Şüphe varsa bağımsız bir mühendise performans analizi yaptırmak ilk masraf olarak görülebilir ama büyük riskleri önler. Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda kentsel dönüşüm süreci başlamış olabilir.
16. Emlak vergisi borcu: Satıcının ilgili belediyeye emlak vergisi borcu olup olmadığını sorun. Tapu işlemi sırasında belediyeden alınan değer yazısında borç durumu da görülür.
17. Aidat ve yönetim borcu: Site yönetiminden satıcının aidat borcu olmadığına dair yazı isteyin. Bkz. aidat borcu rehberi.
18. Kiracı var mı? Evde kiracı oturuyorsa kira sözleşmesi size geçer ve kiracıyı hemen çıkaramazsınız. Ayrıntılar: kiralanan taşınmazın satılması.

Aşama 4: Pazarlık, kapora ve sözleşme

19. Piyasa araştırması: Aynı bölgede benzer evlerin satış fiyatlarını inceleyin. Bankanın ekspertiz değeri de iyi bir referanstır.
20. Kapora sözleşmesi: Kapora verilecekse tarafların kimlik bilgileri, taşınmaz bilgileri, satış bedeli, tapu tarihi, kaporanın akıbeti ve teslim tarihi yazılı olarak belirlenmelidir.
21. Satış vaadi sözleşmesi: Ödemelerin taksitli yapılacağı veya tapunun ileri bir tarihte devredileceği durumlarda noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılması ve tapuya şerh verilmesi önerilir.

Aşama 5: Tapu günü

22. Gerçek bedeli beyan edin: Düşük bedel beyanı harç cezası riski yaratır ve ilerideki satışınızda değer artış kazancı vergisini artırır.
23. Güvenli ödeme: Bedeli tapuda, banka havalesi veya TKGM'nin güvenli ödeme sistemi aracılığıyla ödeyin. Büyük tutarlı nakit taşımaktan kaçının.
24. DASK: Bina niteliğindeki taşınmazlarda geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi gerekir.
25. Teslim tutanağı: Anahtar teslimini, sayaç endekslerini ve demirbaşları tutanakla kayıt altına alın. Ardından elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini adınıza çevirin.

Tapudan sonra yapılacaklar

• Evi aldığınız yılı izleyen yıl sonuna kadar belediyeye emlak vergisi beyanı verin (tapu müdürlüğü bilgiyi iletse de kontrol edin).
• Adres değişikliğini nüfus müdürlüğüne veya e-Devlet'e 20 iş günü içinde bildirin.
• Site yönetimine malik değişikliğini yazılı bildirin.
• Evi kiraya verecekseniz kira sözleşmesi rehberimize göz atın.