Tapu İşlemleri

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark

Son güncelleme: Ekim 2026 · Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1-14, 3194 sayılı İmar Kanunu m.30

Bir apartman dairesinin tapusunda "kat irtifakı" ya da "kat mülkiyeti" ibarelerinden biri yazar. Bu iki kavram ilk bakışta benzer görünse de dairenin hukuki durumu, kredi kullanılabilirliği ve hatta yasal riskler açısından önemli farklar taşır. Bu rehberde iki mülkiyet türü arasındaki farkları, kat irtifaklı bir daire alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve kat mülkiyetine nasıl geçileceğini anlatıyoruz.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapı kullanma izni (iskân) alınmamış bir binada, ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır (KMK m.2). Başka bir deyişle, malik aslında arsanın bir payına sahiptir ve bu pay belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilmiştir. Kat irtifakı, onaylı mimari projeye göre bina inşa edilmeden önce veya inşaat süresince kurulur; böylece daireler daha inşaat aşamasında satılabilir.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve iskân almış bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır (KMK m.1). Kat mülkiyetinde malik, bağımsız bölümün kendisine ve buna bağlı arsa payına sahiptir. Bina inşaatı projeye uygun tamamlanıp iskân alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Temel farklar

Kat irtifaklı daire almanın riskleri

• İskân alınamaması: Bina projeye aykırı yapılmışsa (fazladan kat, çatı katı, kapatılmış balkon, değiştirilmiş taşıyıcı sistem) iskân alınamaz ve kat mülkiyetine geçilemez.
• Kredi sınırlaması: Bankalar iskânsız konutlara daha düşük kredi oranı uygulayabilir veya kredi vermeyebilir. Bu durum ileride evi satmak istediğinizde alıcı kitlesini daraltır.
• Müteahhit riski: İnşaat aşamasındaki satın alımlarda müteahhidin işi tamamlamaması veya ilgili harç ve primleri ödememesi iskânı geciktirir.
• Yasal yaptırımlar: Projeye aykırılık varsa belediye para cezası ve yıkım kararı verebilir.

Kat irtifaklı daire alırken kontrol listesi

1. Belediyeden onaylı mimari projeyi inceleyin ve daireyi projeyle karşılaştırın.
2. Binanın yapı ruhsatı tarihini ve yapı denetim firmasını öğrenin.
3. İskân başvurusu yapılıp yapılmadığını, yapılmadıysa nedenini araştırın.
4. Bina tamamlanmışsa projeye aykırı eklenti olup olmadığına bakın.
5. Sıfır konutsa müteahhidin iskân alma yükümlülüğünü ve süresini satış sözleşmesine yazdırın.

Genel satın alma kontrolleri için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler rehberimize bakın.

Kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır?

Bina tamamlanıp iskân alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için tapu müdürlüğüne başvurulur. Başvuruyu maliklerden biri yapabilir; ancak çoğu zaman müteahhit veya yönetim bu işlemi topluca yürütür.

Gerekli belgeler

• Yapı kullanma izin belgesi (iskân),
• Belediyece onaylı mimari proje (genellikle elektronik olarak tapuya gönderilir),
• Yönetim planı,
• Bağımsız bölüm listesi ve arsa payı cetveli,
• Başvuranın kimliği.

Kat mülkiyetine geçiş işleminde bağımsız bölüm başına harç ve döner sermaye bedeli alınır. İşlem genellikle birkaç gün içinde tamamlanır ve her malik için yeni tapu kaydı oluşturulur.

Satın aldığınız evin tapusunda "kat irtifakı" yazıyorsa

Bina tamamlanmış ve iskân alınmış olabilir ama kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılmamış olabilir. Bu durumda belediyeden iskân belgesinin varlığını teyit edin; iskân varsa kat mülkiyetine geçiş basit bir tapu işlemidir. İskân yoksa yukarıdaki riskleri dikkate alarak karar verin.