Tapu İşlemleri
Ev Alma Masrafları Hesaplama: Toplam Maliyet Aracı
Ev alırken bütçe yaparken çoğu kişi yalnızca satış bedelini hesaba katar. Oysa tapu harcı, döner sermaye bedeli, emlakçı hizmet bedeli, zorunlu deprem sigortası ve sıfır konutlarda KDV gibi kalemler, satış bedelinin %3 ile %15'i arasında ek bir maliyet oluşturabilir. Aşağıdaki araç, bu kalemlerin tamamını tek seferde hesaplar. Altında ise her kalemin neden ve nasıl hesaplandığını açıklıyoruz.
Ev alırken ödenen masraf kalemleri
| Kalem | Tutar / oran | Ne zaman? |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Satış bedelinin %2'si (alıcı payı) | Tapu işleminden önce |
| Döner sermaye bedeli | Maktu tutar, yöreye göre değişir | Tapu işleminden önce |
| KDV | Sadece müteahhitten alımda: %1, %10 veya %20 | Satış bedeliyle birlikte |
| Emlakçı hizmet bedeli | Toplam en fazla %4 + KDV, genellikle %2 + KDV | Tapu devrinde |
| DASK | Yıllık prim; binanın yapı tarzı ve bölgeye göre | Tapudan önce |
| Ekspertiz ücreti | Kredi kullananlarda bankanın belirlediği tutar | Kredi başvurusunda |
Tapu harcı
Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin alıcı için %2'si, satıcı için %2'sidir. Matrah, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinin altında olamaz. Uygulamada satıcı payının da alıcıya yüklendiği durumlar vardır; bu, sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Ayrıntılar ve tablo için tapu harcı rehberimize bakın.
KDV
İkinci el konutu bir şahıstan alıyorsanız KDV ödemezsiniz. Müteahhitten alınan sıfır konutlarda ise oran net alana ve projenin niteliğine göre değişir. Tapu harcı KDV hariç bedel üzerinden hesaplanır. Oranların ayrıntılı açıklaması konut KDV rehberinde.
Emlakçı hizmet bedeli
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, satışta alıcı ve satıcıdan alınabilecek toplam bedel için %4 + KDV üst sınırı koyar. Bedelin paylaşımı yetkilendirme sözleşmesiyle belirlenir. Ayrıntılar ve ayrı hesaplama aracı için emlakçı komisyonu rehberine bakın.
DASK ve konut sigortası
Bina niteliğindeki taşınmazların tapu devrinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Kredi kullanıyorsanız banka ayrıca konut sigortası ve hayat sigortası isteyebilir; bu primler de bütçeye eklenmelidir.
Örnek hesaplamalar
Örnek 1: Şahıstan 3.000.000 TL'ye ikinci el daire
- Alıcı tapu harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
- Döner sermaye: yaklaşık 2.534 TL
- Emlakçı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL + %20 KDV = 72.000 TL
- Toplam ek maliyet: yaklaşık 134.534 TL (%4,5)
Örnek 2: Müteahhitten 6.000.000 TL'ye net 180 m² daire
- KDV: 150 m²'lik kısım 5.000.000 TL × %10 = 500.000 TL; 30 m²'lik kısım 1.000.000 TL × %20 = 200.000 TL → 700.000 TL
- Alıcı tapu harcı: 6.000.000 × %2 = 120.000 TL
- Döner sermaye: yaklaşık 2.534 TL
- Emlakçı yok
- Toplam ek maliyet: yaklaşık 822.534 TL (%13,7)
Görüldüğü gibi sıfır konutta KDV, ek maliyetin en büyük kalemidir. Satış sözleşmesinde fiyatın KDV dahil mi hariç mi olduğunu mutlaka netleştirin.
Kredi ile alımda ek giderler
- Ekspertiz ücreti: Bankanın atadığı değerleme şirketine ödenir.
- Kredi tahsis ücreti: Konut kredilerinde kredi tutarının binde 5'ini geçemez.
- İpotek tesisi: Konut kredilerine ilişkin ipotek işlemleri harçtan istisnadır; döner sermaye bedeli alınabilir.
- Sigortalar: Banka, kredi süresince konut ve hayat sigortası talep edebilir. Sigortayı istediğiniz şirketten yaptırma hakkınız vardır.
Tapudan sonra yıllık giderler
Evin alınmasıyla giderler bitmez. Her yıl emlak vergisi ödenir; site içindeki dairelerde aidat ve yakıt giderleri eklenir. Evi beş yıl dolmadan satarsanız değer artış kazancı vergisi doğabileceğini de planlamanıza ekleyin.
Satın almadan önce
Masrafları hesapladıktan sonra tapu kaydı, iskân, aidat borcu ve deprem riski gibi kontroller için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler listemizi kullanın.
Unutma
Araç bilgilendirme amaçlıdır. Döner sermaye bedeli, DASK primi ve banka masrafları kişiye ve bölgeye göre değişir; kesin tutarları tapu müdürlüğü, sigorta şirketi ve bankanızdan teyit edin.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev alırken toplam masraf yüzde kaç?
Şahıstan ikinci el alımda emlakçı dahil genellikle satış bedelinin %4-5'i civarındadır. Müteahhitten sıfır konutta KDV nedeniyle bu oran %12-15'e çıkabilir.
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanuna göre alıcı ve satıcı %2'şer öder. Taraflar anlaşarak tamamını bir tarafa yükleyebilir; bu durum sözleşmede yazılı olmalıdır.
İkinci el evde KDV ödenir mi?
Satıcı ticari faaliyet kapsamında satış yapmayan bir şahıssa KDV ödenmez.
Emlakçı komisyonu ev alırken ne kadar?
Toplam üst sınır satış bedelinin %4'ü + KDV'dir. Uygulamada alıcıdan genellikle %2 + KDV alınır.
Kredi ile ev alırken ek masraf var mı?
Ekspertiz ücreti, kredi tahsis ücreti (en fazla binde 5) ve banka tarafından istenen sigorta primleri eklenir. Konut kredisi ipoteği harçtan istisnadır.
Kaynaklar
492 sayılı Harçlar Kanunu (m.57, m.63, 4 sayılı tarife) · 3065 sayılı KDV Kanunu ve konut teslimlerine ilişkin Cumhurbaşkanı Kararları · Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik · Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği