Kira Hukuku
İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası ve 3 Yıl Yasağı
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Zorunluluk ve Samimiyet Şartı
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre iddia edilen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, henüz doğmamış veya ileride gerçekleşmesi muhtemel hayali ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılamaz.
Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?
Kanun maddesinde sayılan kişiler sınırlıdır. Ev sahibi sadece şu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için davanın açılmasını talep edebilir:
- Kiraya verenin kendisi
- Eşi
- Altsoyu (Çocukları ve torunları)
- Üstsoyu (Anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler (Örn. Mahkemece vesayet altına alınmış Kardeş)
Ev sahibinin kardeşi, yeğeni veya kuzeninin konut ihtiyacı için kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.
Dava Açma Süresi ve İhtarname Zorunluluğu
Dava açma süreleri sözleşmenin türüne göre değişkenlik gösterir:
| Sözleşme Türü | İhtar Süresi | Dava Açma Zamanı |
|---|---|---|
| Belirli Süreli Sözleşme | Zorunlu değil (ancak tavsiye edilir) | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 AY içinde |
| Belirsiz Süreli Sözleşme | En az 3 ay önceden ihtarname gönderilmeli | 6 aylık fesih dönemi sonunda |
| Evi Yeni Satın Alan Kiraya Veren | Tapu devrinden itibaren 1 AY içinde ihtar | İhtardan 6 ay sonra dava açılabilir |
3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355) ve Tazminat
Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiracının evden çıkmasını sağladıktan sonra taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Ağır Tazminat Cezası
Ev sahibi 3 yıllık kiralama yasağına aykırı hareket ederse, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık toplam kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılınır.
Arabuluculuk Şartı
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira hukukundan doğan tüm tahliye davalarında dava açmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvuru zorunludur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa tutanak tutulur ve sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi ihtiyacım var diyerek çıkarıp daha yüksek fiyata kiralarsa ne yapılır?
Eski kiracı, ev sahibine karşı icra veya mahkeme kanalıyla en az 1 yıllık toplam kira tutarı kadar tazminat davası açabilir.
Almanya'dan kesin dönüş yapan ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, Yargıtay kararlarına göre yurt dışından kesin dönüş yapılması samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı kabul edilmektedir.
Ev sahibinin aynı beldede başka boş evi varsa ne olur?
Ev sahibinin aynı şehirde/semtte kullanabileceği uygun başka bir boş konutu varsa, ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilebilir ve dava reddedilebilir.
Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu (6098 S.K. m.350, 355) · 7445 sayılı Kanun (Arabuluculuk Şartı) · Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Emsal Kararları